北京东方广场项目是当年轰动一时的 “资本与土地” 案例。但要剖析其中的关系，得放在 1990 年代的历史背景里看 —— 那时中国刚启动市场化改革，土地政策尚在摸索，资本运作规则也不像现在这么完善，咱们可以从三个维度拆解这段往事，或许能更清晰地看到背后的逻辑：

一、东方广场的 “拿地往事”：特殊时代的特殊产物

1992 年的 “土地破冰”

当时北京核心区土地几乎没有 “市场化出让” 先例，李嘉诚的长江实业通过 “中外合作开发” 模式介入，地块包含王府井、东单 20 公顷土地（约 300 亩），当时成交价约 2.8 亿美元（合人民币约 23 亿）。这个价格在今天看来 “极低”，但要知道：

1992 年北京商品房均价才 1500 元 / 平，核心区地价缺乏参考；

该地块涉及 1.7 万户居民拆迁，拆迁成本就花了 18 亿，占成交价的 78%，政府实际净收入仅 5 亿。

“黄金地块” 的开发波折

项目原定 1993 年开工，因 “建筑高度超标”（原规划 70 米，后被要求降至 33 米）、“文物保护争议”（紧邻东交民巷使馆区）多次停工，直到 2000 年才建成，开发周期长达 8 年。而同期北京地价年均涨幅 25%，看似 “低价拿地”，实则被拖延吃掉了大量利润。

二、“赚钱” 背后的真实账：

资本的 “时间成本” 代价

长江实业为项目投入 60 亿港元（约合人民币 60 亿），按 10% 年利息算，8 年利息就达 48 亿，加上拆迁、停工损失，实际总成本超 100 亿。而东方广场建成后总市值约 200 亿，利润率看似 100%，但分摊到 8 年，年均收益率仅 12.5%，并不比同期房地产平均利润高多少。

政府的 “城市功能” 考量

该项目规划有 “亚洲最大商业综合体”“北京首个地铁上盖物业”，政府更看重其对城市现代化的推动：

引入东方新天地商场，改变了王府井的商业格局；

连接地铁 1 号线、5 号线，缓解了区域交通；

留下 “东方君悦酒店” 等标志性建筑，提升了北京的国际形象。

这些 “城市价值” 无法单纯用土地差价衡量。

三、从个案看本质：资本与政府关系的演变

1990 年代的 “探索阶段”

那时土地政策有两大特点：

缺乏透明的市场化定价机制，成交价常靠谈判；

政府更注重 “项目带活区域”，允许资本获取一定溢价。

类似案例还有上海浦东的 “金茂大厦”、广州的 “中信广场”，都是外资参与城市建设的早期样本。

2000 年后的 “规则化阶段”

2002 年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台后，核心区土地必须 “招拍挂”，比如 2024 年北京东单某地块拍出 15 万 / 平的天价，再也没有 “低价拿地” 的空间。而李嘉诚也在 2015 年后逐步退出内地房地产，转向欧洲基建，这本质是 “政策环境变化” 下的资本选择。

四、对当下拆迁的启示：从 “个案反思” 到 “制度完善”

启示 1：透明化是防止 “利益输送” 的关键

东方广场拿地时若有 “地价评估公示”“拆迁成本公开”，就不会留下 “低价” 争议。现在北京要求 “核心区土地出让方案必须经市规自委、市监委双审查”，就是吸取了历史教训。

启示 2：资本参与城市更新需 “限利惠民”

深圳 2023 年新规：“核心区旧改项目，资本利润率不得超过 8%，超额部分必须用于建设保障房”，某项目因此多建了 500 套回迁房，这才是 “资本 - 政府 - 百姓” 的三方共赢。

启示 3：历史项目的 “秋后算账” 要谨慎

东方广场已运营 20 多年，若现在翻旧账 “追讨地价差”，可能引发法律争议。更务实的做法是：对仍在开发的项目（如某区疏解项目），立即启动 “利润回溯审查”，防止资本超额获利。

五、回到百姓的核心感受：对 “公平” 的期待如何落地

希望资本获利的同时，百姓利益不被挤压，政府权力不被滥用。要实现这一点：

对现有项目：查本片区拆迁的 “土地出让合同”，看有没有 “资本利润限制条款”，若资本赚得太多，可联合居民申请 “超额利润返还”；

对未来政策：推动将 “核心区更新利润共享” 写入地方法规，比如 “资本每赚 100 亿，需拿出 20 亿用于公共建设”；

对历史遗留问题：关注人大代表提出的 “历史项目合规性审查” 议案，若东方广场等项目被证实 “存在违规”，相关经验可借鉴到当下拆迁。

历史案例的价值，不是用来抱怨 “当年如何”，而是用来警示 “现在该如何”。让现在的疏解项目不再重蹈历史覆辙，这才是对 “公平” 最好的回应。